לפי המומחים בתחום, מדובר בעניין של זמן בלבד עד שרעידת אדמה עוצמתית תפקוד את אזורינו והואיל וחלק ניכר מהמבנים בישראל ככול הנראה לא יוכלו לעמוד בפני אסון טבע שכזה, הוחלט על מתן תמריצים לחיזוק מבנים לקבלנים ויזמים, העונים לשם “תמ”א 38”. הבעיה עם תמ”א 38 באה לידי ביטוי בכך שבמקרים מסוימים אין כל הצדקה כלכלית לשפץ את המבנה הקיים ולמעשה כדאי יותר מבחינה כלכלית, להרוס את המבנה ולהקים מבנה חדש במקומו.
בחודש פברואר בשנת 2011 נכנס אם כן לתוקפו התיקון לתכנית, שזכה לשם “תמ”א 38/2”, המיישר קו עם קביעת המומחים בתחום, לפיה מבחינה הנדסית תמיד עדיף להקים מבנה חדש על פני חיזוק בלבד של מבנה ישן. במובן מסוים פרויקט של תמ”א 38/2 הוא מעין פרויקט של פינוי-בינוי מזערי, הכולל מגרש בודד בלבד. זאת כמובן בניגוד לפרויקטים סטנדרטיים של פינוי-בינוי, הכוללים לרוב מקבץ של מבנים.
מה הם היתרונות המרכזיים של התיקון?
למרות שפרויקטים של תמ”א 38/2 לנצח יהיו ארוכים ומורכבים יותר, הרי שהם מגלמים הרבה מאוד יתרונות שחשוב להכיר. להלן החשובים שבהם על קצה המזלג בנקודות:
- במקום לחזק את המבנה הקיים, מביאים לעולם מבנה שמראש תוכנן בהתאם לדרישות המחמירות של ת”י 413.
- המרחבים הדירתיים המוגנים (ממ”דים) משולבים באופן מלא ואינטגרטיבי בדירות החדשות. במקרה של תמ”א 38/1, אין תמיד אפשרות להוסיף ממ”ד לכל הדירות מפני אילוצים כאלה ואחרים ובכל מקרה הממ”דים מהווים תוספת ולא משולבים בדירות באופן טבעי.
- בפרויקטים של תמ”א 38/2 מתכננים מעלית חדשה בהתאם לתקני הנגישות ולא מתאימים את חדר המדרגות למעלית, שבחלק מהמקרים לא מאפשרת נגישות לכלל הדירות בבניין באופן מלא.
- מטבע הדברים במבנה החדש כל התשתיות והמערכות חדשות לגמרי, כשבין היתר מדובר במערכות התקשורת, הגז, החשמל, הביוב והמים.
- התיקון החדש מבטיח פתרון חנייה מוסדר בדמות חניון תת קרקעי בלי או עם חניות עיליות.
- התיקון מאפשר לתכנן מראש את ההרחבה של הדירות החדשות וזאת בניגוד לתמ”א 38/1 המאפשרת רק להוסיף שטחים למבנה הקיים, מה שכרוך מן הסתם באילוצי תכנון לא מעטים.
- מרגע פינוי הדירה לפני הריסת הבניין ועד הכניסה לדירה החדשה בבניין החדש, מקבלים הדיירים דמי שכירות וכן מקבלים כסף עבור הוצאות הלוגיסטיקה הכרוכות בהעברת תכולת הדירה. מדובר ביתרון כפול שכן המשך מגורים בבניין שעובר פרויקט של שיפוץ וחיזוק מהווים ירידה משמעותית באיכות החיים.
- יזם תמ”א 38 המבצע פרויקט תמ”א 38/2 נושא בכל האספקטים של המיסוי לרבות היטל השבחה ומס שבח.
על פניו, כל יזם תמ”א 38 יעדיף לבצע אך ורק פרויקטים של תמ”א 38/2, אך יש לציין כי במקרים מסוימים הריסת הבניין ובנייתו מחדש היא אלטרנטיבה טובה פחות ולא חסרים גם מקרים שבהם היא לא אפשרית כלל. זאת על רקע בעיות כלכליות, תכנוניות, משפטיות ואחרות.