בשנים האחרונות, עם עליית המחירים בארץ, מחירי הדיור הפכו לאחד הנושאים היותר מטרידים בחברה הישראלית. כשזוגות צעירים מעוניינים לרכוש דירה, השאלה המרכזית העומדת בפניהם היא האם לקנות דירה חדשה מקבלן או דירה מיד שנייה? הכינוי דירה מיד שנייה משמש לתאר כל דירה שכבר הייתה בבעלות מישהו, לאו דווקא בעלים קודמים אחד בלבד.
אספנו עבורכם רשימה של גורמים שיש להתחשב בהם לפני הרכישה ואת היתרונות והחסרונות של כל סוג של דירה.
מחיר
דבר ראשון שחשוב לדעת הוא ההבדל בין מחירי דירה חדשה מקבלן למחירי דירה מיד שנייה. פער המחירים בין דירה חדשה לדירה יד שניה נע בין 12% ל-30%, כאשר הפער הגדול הוא בעיקר בערי המרכז כמו תל אביב, בני ברק, פתח תקווה וירושלים- בה פער המחירים הוא גדול במיוחד. דירת 4 חדרים חדשה באיזור פתח תקווה תעלה כ-1.6 מליון שקלים, לעומת דירה דומה מיד שנייה בשכונה מבוקשת בעיר שמחירה הממוצע כ-1.2 מליון שקלים. כך גם באזור המרכז והשרון. בערים מרוחקות יותר מהמרכז כמו חדרה למשל, דירת 4 חדרים חדשה תעלה כ1.2 מליון שקלים לעומת דירת יד שניה שתעלה כמיליון שקלים.
הפרשים אלה לטובת דירות חדשות נובעים כמובן מן הביקוש לגור בפרוייקטים חדשים ויוקרתיים יותר. הפערים הם ללא ספק משמעותיים מאוד לזוגות צעירים הרוצים לרכוש דירה חדשה.
גודל
בעבר היו בונים דירות מרווחות יותר ביחס להיום, גדלי חדר ממוצע היו שונים משמעותית מהשטח הממוצע של חדר מגורים בבניין חדש. לכן דירה בבניין ותיק לרוב תהיה גדולה ומרווחת יותר מדירת 4 חדרים חדשה, גם אם יש בה פחות חדרים.
מעליות ובטיחות
בבנייה חדשה של מבנה בעל שלוש קומות ומעלה תמיד יש מעליות, לעומת בניינים ישנים שברבים אין מעלית כלל ואם יש היא מיושנת. כמו כן, בדירות חדשות מקפידים על הוספת חדרי בטחון לכל דירה והבניינים נבנים באופן עמיד הרבה יותר מפני רעידות אדמה. בנוסף ,בדרך כלל הקבלנים מתקינים גם דלתות כניסה לבתים ודלתות ביטחון לממד, בבניינים ישנים יש לרוב מקלט אחד לשימוש כל הדיירים.
תשתיות
דירות ישנות ממוקמות ברחובות ותיקים ומרכזיים בהם יש כבר תשתיות מסודרות ומוסדות כמו בתי ספר, גנים ומרכז מסחרי. פרוייקטים חדשים נבנים לעיתים הרחק ממרכז העיר באזור שהיה שומם, לכן עם קניית דירה חדשה יש לקחת בחשבון שיקח זמן עד שיוקמו באזור תשתיות מסודרות כמו תחבורה ציבורית ומוסדות חינוך לילדים.
תלות בקבלן
רוכשי דירה חדשה לא תמיד יקבלו אותה בזמן שנקבע מראש, בשל עיכובים בבניה, דבר העלול לגרור הוצאות כספיות נוספות, למשל למי שגר בשכירות עד למעבר. בדירה יד שניה המעבר מתבצע כמעט תמיד בזמן.
כמו כן בדירה חדשה קיימת תלות במצב הכלכלי של הקבלן, והסיכון כי הוא “ייקח את הכסף ויברח (או יפשוט רגל)”, דבר שכבר קרה בעבר. ברכישת דירה יד שנייה לא קיים סיכון כזה.
בנייה, תיקונים ושיפוצים
קל, זול, ונוח יותר לעשות תיקונים ושינויים בדירה חדשה מאשר בדירה יד שניה. בפרוייקטים חדשים הבניה היא חדשנית ומפוארת, יש שימוש בחומרי בנייה איכותיים יותר ויש פרוייקטים הכוללים אף התאמת דירה לטעמו של הקונה. לכן, מרבית הרכישות של דירות מיד שנייה גוררת סבבי שיפוצים לאחר הרכישה, מה שלא קורה ברכישה של דירה חדשה. את עלות השיפוצים העתידיים נכון להעריך ולהוסיף למחיר הדירה מיד שנייה על מנת להשוות בין רכישה דירה חדשה ל”משומשת” באופן מדויק יותר.
רוכשי דירה יד שנייה נאלצים להסתפק במה שהם מקבלים, כאשר ברכישת דירה חדשה ניתן לבחור קומה, גודל, כמות חדרים ועוד. כמו כן בדירה חדשה נהנים מתוספות של מרפסת, לובי מפואר, מחסן, פארק צמוד, וקיימים פרוייקטים הכוללים חדרי כושר ואף בריכה.
עם זאת קיימים מקרים בהם בדירה ישנה הדיירים הקודמים הוסיפו שיפורים שעשויים להתאים לדיירים החדשים ויחסכו את ההוצאות.
ליקויים
בדירה חדשה יש אחריות מהקבלן לתיקון ליקויים ותקלות שונות המתגלים לעיתים אחרי המעבר לדירה, בעוד שבדירת יד שנייה הקונה יתקן כל ליקוי בעצמו, כאשר לעתים מתגלים ליקויים שלא ניתן לתקן או שהתיקון שלהם יקר ומורכב. עם זאת גם בבנייה חדשה עלולים להיות ליקויים חמורים שיתגלו רק לאחר מספר שנות שימוש בנכס.
הוצאות ורווח
ברכישת דירה חדשה הקבלן נותן הטבות, כמו שוברי רכישה לריהוט ואביזרי חשמל, מערכות מיזוג וכדומה. מנגד קיימות הוצאות רבות המאפיינות רכישת דירה חדשה כמו מדידות ושרטוטים, חיבורים למים וחשמל ואגרות עבור רישום בית משותף.
חשוב לדעת שאם קניתם דירה על הנייר, לאחר הבנייה הערך שלה כמעט תמיד עולה, מה שאומר שאתם פשוט יוצאים ברווח.
ברכישת דירה יד שנייה אין הטבות של קבלן, אין הוצאות על תשתיות וכדומה, והמחיר הוא בהתאם למה שהצלחתם לקבל מן המוכר.
הוצאות מיסוי ומשכנתא תקפות לרכישת שני סוגי הדירות. ברכישת דירה מקבלן ניתן לבחור שלא להיעזר בשירותיו של עורך דין מטעמכם ולהסתפק באלה שמעניק הקבלן לרוכשי הדירות. אם אתם מעוניינים ברכישת דירה אני ממליץ לכם לבדוק את פרויקט הנדלן של אמיר יקותיאל